【高配当株】7期連続増配！サンフロンティア不動産(8934) 配当利回り 4.9% 【資産株お勧め93.】

資産株投資によって10年で資産を2.5倍にした実績のある！

資産株紹介シリーズ第93弾！(過去記事一覧はこちら)

不動産売買、賃貸を手掛け、ビル管理まで拡大しているサンフロンティア不動産(8934)です。株主優待は自社ホテル12000円宿泊優待券です。(100株保有時)3年長期で1枚が2枚になります。配当利回りは4.9%です。(854円前提)

都心中心に不動産再生事業も展開されているので気になっています。業績は黒字転換してから9期連続増収増益！連続増配中の銘柄です。営業利益率も最近では20%を超えています。また、不動産では自己資本比率50%台と好財務です。

 

サンフロンティア不動産(8934)の魅力は以下！

 

資産株については以下をレギュラー分析・紹介していきます。

1. 事業概要
2. 配当+優待利回り,割安指標,チャート
3. 財務分析(高配当、優待を維持できる体力がどれだけあるか？)
4. 業績分析(安定して稼げる利益はどれほどか？)
5. 過去10年配当の推移(大きく減配していないか)
6. その他(銘柄独自の魅力/リスク等)
   

分析は以下の

• 10年間で資産価値を2.5倍にした！

資産株ノウハウに従っています。

【10年間で資産価値2.5倍！】資産株ノウハウ 配当+優待利回り5%、利益剰余金が多い、業績安定、実質累進配当　【投資19.】

 

 

 

 

1.事業概要(不動産売買、賃貸、ビル管理事業)

会社概要です。

 

東京都心を中心にした不動産再生事業が主力事業だそうです。首都圏の人口流入を考えるとかなり強いですね。台湾の方へ日本の不動産を提供と説明があります。インバウンド需要も取り込んでいるのは強いですね。今や資産家は日本以外のアジア市場に沢山います。ここを取り込めばどんどん伸びていくでしょう。

 

会社概要 私たちの事業の強みと特徴より抜粋

 

事業概要

• 主力の不動産再生事業を中心に掘り下げます。
• オフィスや賃貸、テナント向けのビルを運営したいオーナー向けの事業ですね
• 紹介、購入、維持・管理方法、入居率を上げるためのテナント募集、運営方針の共同検討、リノベーション、売却とトータルサポートするシステムなようです。

 

• これは分かり易い構図。
• 身近な例で考えてみると、モノや用途が違いますが住居用の賃貸不動産を僕ら消費者が借りたいとします。不動産屋に行って営業担当に物件紹介をしてもらいますが、営業マンの腕に左右されてまずい物件を掴んだり、疑問に適切に回答してくれなかったりします。
• そんな営業を裏でバックアップするコンサル級の専門家集団がいると、例えば神奈川の横浜駅前で安値かつコスパが良く、騒音トラブルも無くて….という物件を見繕ってメリット・デメリット、住んだ後のアフターケアが全て最高水準で提供できる。こんなイメージを持ちました。強い体勢ですね。(M&Aや経営コンサル助言や資産組み換えなど難しい専門業務が並んでいるので資格保有者も多そうです。)

 

• これは主に不動産再生事業を展開しているエリアです。超都心ですね。
• 日本のオフィスビルは7割が東京にあり、そのうち7割が都心5区にあるそうです。つまり49%が都心5区にあって、そこを抑えている。相当に強いですね。

 

• 不動産再生事業の実績事例です
• 保育園、学童用のビルになったり、住居用1棟マンションになったりと用途と需要に応じて変化させているようです。
• ここまで書いていて気づきましたが、不動産再生事業とはお客さんから資金援助をしてもらって自社が作り上げたい街に変革していく事業ともいえるかと思います。何故なら、その地域に適した建物や需要が何かを専門家集団は掴んでいるわけです。でも、彼らにはビルを買う金が圧倒的に無い。そこに資産家が登場する訳です。僕らのお金を上手く運用してほしいと。中々夢のある事業とも言えます。

 

• 入居率と受託件数推移です。
• このグラフは受託件数の方ですが順調に右肩上がりで伸びています。
• 不動産再生事業の収入は受託を受けたら一定収入が入り続けるストックビジネスでしょう。手堅いです。資産家からすれば受託をお願いしているビルが目標収益を得られるのであれば文句は出ないでしょう。同社は上手く収益を挙げられているのでここまで伸びていると考えます。
• 営業利益率20%の要因はここですね！

 

私たちの事業の強みと特徴　リーシングマネジメント　より抜粋　

中期計画

• 中期計画の資料が分かり易いので掘り下げていきます。
• 国益に資する事業をもって立つ企業とは大志抱いてますね。

 

 

• 5年後の目標は売上高1000億、当期純利益140億！
• 自己資本比率を50%以上と掲げているのがいいですね。堅実経営でレバレッジかけ過ぎて無理しない姿勢が伺えます。

 

• 1)のオフィスビル事業の深化・拡大は引き続き高利益高成長事業として期待したいところです
• 海外展開はどれだけ魅力があるのか未知数ですね
• ホテル事業はコロナできついですがインバウンド需要が急拡大してきている事を考えると長期的には悪くない事業です。今回のコロナを機に固定費がかからないビジネスモデルを併せて考えて欲しいですね

 

• こういう細かな考え方を掘り下げているのは魅力的ですね。堅実感が感じられます

 

• これも再生化事業ですが、真ん中の形は縦方向の空間利用してより広く感じられますね。こんなオフィスで仕事をしてみたいですね。

 

• これは新しい発想ですね。
• 空室をシェア会議室にする事であらゆる業種の需要を取り込めます。
• 法人だけでなく個人も取り込めますね。

 

• ストックビジネスとフロービジネスをバランスよく増やしくていくイメージです。
• ホテル事業での拡大は…..暫く立ち直れそうにないですが。5カ年計画が8年計画ぐらいになりそうですね。

 

　中期5カ年計画より抜粋

2.各種指標
(配当利回り4.9%)
株主優待(自社ホテル12000円宿泊優待券)5年株価チャート

配当+優待利回りや割安指標、株主優待、チャートを紹介します。

各種指標

以下の指標を表にまとめています。

• 過去3年利益に対する今期配当金予想の配当性向
• 1株配当、優待金
• 配当利回り
• 優待利回り
• 総合利回り(配当+優待利回り)
• PER/PBR/ミックス係数

• 優待利回りの計算がよく分からないのでゼロ円にしています
• 配当金だけで利回り5%ほどありますね。
• PERとPBRは激安水準です。成長性が持続するならば突っ込みバリュー株ですね。
• ホテルの影響次第です。

 

株主優待(自社ホテル12000円宿泊優待券)

サンフロンティア不動産の株主優待は自社ホテル12000円宿泊優待券がもらえます。(100株以上)

株主優待をもらうには

• 3月末日

に100株以上保有している必要があります。

• 100株以上で1枚
• 500株以上で1枚、3年以上保有で2枚
• 1000株以上で2枚、3年以上保有で4枚

12000円宿泊優待券がもらえます。小学生未満無料ってのがいいですね。2名を超える場合、3000円の追加になります。

 

500株以上の場合、更に割引が出来る宿泊補助券5000円分がもらえます

• 500株以上で1枚、3年以上保有で2枚
• 1000株以上で2枚、3年以上保有で4枚

ホテルは東京、千葉、大阪辺りにあるそうです。補助券は使えるホテルが増えます。

泊まる日によって値段が大きく変わるので利回り算出は難しいですが、この近辺に定期的に旅行する方は株式購入するのは有ですね。

 

株主優待制度より抜粋

5年株価チャート

• コロナショックで1300円から700円まで下落しています。
• その後持ち直して上げ始めています。5年来安値ですね
• 連続増配中なので今の株価は割安水準かと思います。

 

100株保有は余裕です。

 

tradingview よりチャート転載

 

3.財務分析

配当利回り4.9%を維持できるか財務体質を調べます。

• 高配当や優待を維持できる体力がどれほどあるのか
• 体力は過去から増え続けているか(高配当と優待を維持しながら体力増強しているか)

を確認していきます。

株主資本の増加と利益剰余金の増加を見る事で財務体質の強化具合を把握します。
現金等の金額推移をみる事で短期的な配当余力や支払い能力がどれほどあるかも把握します。

IR BANKから抜粋して独自に加工ています。(業績、配当・自社株買いの項目も同様)

財務分析

• リーマンショックから2011年までは中々厳しい財務ですね。利益剰余金がマイナスでした。
• ですが12年以降は年々成長しており、自己資本比率50%台をキープしながら伸びています
• 現金等も20%台で安定していますね。(19年だけ20%切っていますが)

 

配当利回り4.9%は配当性向も低くキャッシュもあるので出せるかと思います。

 

4.業績

配当利回り4.9%を維持できるか資産株としての体力を培う業績です。

• 売上高
• 営業利益
• 経常利益

の推移を見ていきます。

• 黒字を維持できるか

を第一に見ます。次いで、効率的な経営が出来ているかを見るために

• 営業利益率、経常利益率

を見ます。

業績

• リーマンショック時は苦難の時でした。凄まじい赤字になっています。
• これを何とか乗り越えて11年から不死鳥の如く蘇り8期連続増収増益です。
• 営業利益率も20%超えで安定しており高成長のグロース株になっています

 

配当利回り4.9%は長期的には問題ないでしょう。今期はホテル事業のマイナスがどれだけ響くかによりますが全売上の1/4程度なので利益半減はないかと思います。ならば、配当性向的に42円配は出す事はできそうです。

 

5.配当金、自社株買い

株主還元姿勢をみます。

• 利益の成長と共に安定して配当を伸ばしているか
• 自社株買いを実施して配当・優待維持に繋げているか
• 減益でも配当維持(実質累進配当姿勢)の株主への還元姿勢があるか

などで判断します。

配当金、自社株買い

• 配当性向10～20%と低いですね。
• 自己資本比率が50%台なのでまだ配当性向は上げられそうです。
• 今後も増配は続くでしょう。首都圏の需要は続くでしょうし。

 

配当利回り4.9%は維持できると見ます。

 

6.魅力とリスク

サンフロンティア不動産の魅力とリスクを考えてみます。

魅力

リスク

 

以上です！

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