増収増益！ 連続増配！ 8935 エフ・ジェー・ネクスト 配当+優待利回り5%超え！【資産株お勧め43.】

 

増収増益！ 連続増配！ 8935 エフ・ジェー・ネクスト 配当+優待利回り5%超え！

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資産株投資によって10年で資産を2.5倍にした実績のある！

僕のお勧め資産株紹介シリーズ第43弾！(過去記事一覧はこちら)

首都圏で投資用ワンルームマンションを中心に手掛ける8935エフ・ジェー・ネクストです。長期で増収増益！5期連続増配予定！の高成長資産株。更に好財務で配当+優待利回り5%超えの銘柄は中々無いです。

• グロース株としても
• バリュー株としても
• 資産株としても
  

 

実は7,8年前に今の株価換算で200円程度の時代で資産株目的で購入し当時400円を越えたので一旦売却しています。いつの間にかこんな大魚になっていたのですね。昨年の秋頃からインしています。ジュニア口座でも持っている自信を持ってお勧めする銘柄ですね。

 

8935エフ・ジェー・ネクスト購入の決め手は以下！

 

資産株については以下をレギュラー分析・紹介していきます。

1. 事業概要
2. 配当+優待利回り,割安指標,チャート
3. 財務分析(高配当、優待を維持できる体力がどれだけあるか？)
4. 業績分析(安定して稼げる利益はどれほどか？)
5. 過去10年配当の推移(大きく減配していないか)
6. その他(銘柄独自の魅力/リスク等)
   

分析は以下の

• 10年間で資産価値を2.5倍にした！

資産株ノウハウに従っています。

【10年間で資産価値2.5倍！】資産株ノウハウ 配当+優待利回り5%、利益剰余金が多い、業績安定、実質累進配当　【投資19.】

 

 

 

1.8935エフ・ジェー・ネクスト-事業概要
(首都圏に投資用ワンルームマンション展開)

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8935エフ・ジェー・ネクストの事業概要です。

 

会社概要より抜粋

事業概要

不動産開発事業、不動産管理事業、建設事業。ここまではどこの不動産会社もありそうですがここに加えて旅館事業も取り扱っています。

一番特徴的だなと思いました不動産開発事業について展開します。

不動産開発事業

• 都心エリアの23区、都心同様に賃貸需要を見込める川崎市、横浜市に賃貸運用型マンションの企画・分譲をされています
• ガーラマンションシリーズのブランド名で展開されており、最寄り駅まで徒歩数分内圏、通勤・通学ターミナル駅へ直通移動可能、都会に相応しい外観などを重視されています。(GARA)
• 交通の便以外に意匠性や基本性能、安心・安全に重きを置いたGARAレジデンスも展開されています

 

都市開発が進んでおり、人口の流入も長期で見込める、東京都内においてこれだけきめ細かく考えられて戦略展開されているのですね。そりゃあ伸びるでしょう。知らなかったです….。増収増益、連続増配を彷彿とさせますね。

 

旅館事業

• 一風変わった旅館事業は、静岡県の伊豆エリアで4店舗運営されています
• 懐石料理と源泉かけ流しが自慢とのこと
• 昨日紹介した、6819伊豆シャボテンリゾートに旅行で行くときに一泊すると相性が良いですね笑

 

5000株以上購入すると株主優待で施設利用券がもらえます。

 

事業紹介　より抜粋

 

セグメント別情報

2019年決算短信の資料を元にセグメント別売上高、利益額を調べます。セグメントは事業概要の項目で説明した4事業になります。

• 不動産開発事業:メイン事業で柱。ワンルーム&ファミリーマンションの開発～販売
• 不動産賃貸事業:マンション区分者からの賃貸管理、管理組合からの管理請負業務
• 建設請負事業:マンション等の設計・施工・検査・リノベーション
• 旅館事業:静岡県の伊豆エリアの4温泉旅館の運営

 

セグメント別売上高

 

• 事業紹介で東京23区とそれに匹敵する川崎市、横浜市の最寄り駅均衡を抑えているところから察しましたが、やはり不動産開発事業が圧倒的です
• 次いで、不動産管理(自社開発不動産の投資家向けの販売後の管理が主ではないかと思います。)、建設事業、旅館事業となります。

 

セグメント別利益高

• 利益額もやはり不動産開発事業が柱。東京23区と横浜市、川崎市の集中が効いていますね。
• 不動産管理事業の利益率が高いですね。自社で手掛けた不動産開発物件を投資家サブリースする事業の利益率が高いのかと思います。
• 旅館事業はボーナスみたいなものに思いましたが利益が出ているまともな事業なのですね。

 

2019決算短信 より抜粋

 

事業の展望

直近の決算説明会資料に将来を期待させる興味深い資料があったので抜粋してひも解いてみます。

 

• 不動産業の割に財務が堅いと思ったのは予想通りです。有利子負債比率が23%と低めです。
• 先日紹介した8897タカラレーベンは同じ不動産業ですが、有利子負債が高く45%以上あります。
• 1年以内に返済予定の流動負債に対する現金預金の比率が70%を超えているので借入依存度はかなり低いとみています。不動産業の中では好財務です。

 

• 激戦区、東京都で投資用区分マンションのシェアトップを数回奪取
• 首都圏のマンション供給ランキングはトップ10入り(4位以降は遠いが成長次第で5位は狙えそうな位置)

 

• 東京、神奈川の政令指定都市、横浜市・川崎市に的を絞っているのは激戦区ですが堅いです
• ここで業績を伸ばし続けられるのは強みがあるからですね

 

• 日本全体の人口減少が問題になっていますが、都市部は中長期的にも人口流入が望めます
• 単身世帯の比率は長期的にも伸びていく予想ですね。ここのシェアを奪取できれば成長はまだまだ続きそうです

これなら長期的に見て増収増益で増配に結びついて高成長していくのは納得です。

 

2020年中間決算説明資料　より抜粋

 

 

2.8935エフ・ジェー・ネクスト-割安指標(配当+優待利回り5%！)
株主優待(1500円相当のカタログギフト)、5年株価チャート

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8935エフ・ジェー・ネクストにおける配当+優待利回りや割安指標、株主優待、チャートを紹介します。

8935エフ・ジェー・ネクストの各種指標

以下の指標を表にまとめています。

• 過去3年利益に対する今期配当金予想の配当性向
• 1株配当、優待金
• 配当利回り
• 優待利回り
• 総合利回り(配当+優待利回り)
• PER/PBR/ミックス係数

 

• 高成長であるのにPERは5.34倍、PBRは0.79倍とバリュー株ですね！
• 好業績を背景に連続増配しているため、配当利回りも3.8%と高めです
• 優待のカタログギフト1500円(100株保有)と合わせると配当+優待利回り5%超えです！
• これは、配当と優待が株価下落のクッションになってくれるので、1000株保有で高級カタログギフトや伊豆の旅館施設で使える1万円優待券がもらえます。
• 実は、100株と1000株(長期保有前提)の優待利回りは一緒です！

 

株主優待(1500円相当のカタログギフトより)

8935エフ・ジェー・ネクストは100株保有する事で上図イメージの1500円相当のカタログギフトがもらえます。長期保有特典無しです。

8935エフ・ジェー・ネクストの株主優待の権利を獲得するには

• 3月末日

この期日に100株以上保有しておく必要があります。

 

1000株以上保有すると高級カタログギフトと温泉旅館利用券がもらえる

• 1000株以上を3年保有すると高級カタログギフト(5000円相当)がもらえます
• 1000株以上保有すると温泉施設利用券1万円分がもらえます(伊豆の旅館事業店)

100株保有で1500円相当のカタログギフト
1000株保有で3年長期保有だと15000円分のカタログギフトと温泉施設利用券

この状態が最も優待利回りが高い状態ですね！

 

株主優待獲得の判定基準

• 株主優待利回りが最も高いのは100株保有の1500円カタログギフト
• もしくは1000株長期保有の5000円カタログギフトと温泉旅館利用券1万円分
• 普通の投資感覚では考えられませんが10000株以上だと温泉旅行券6万円分になります(こういうのをクロス取引専業の方は狙われているのかな？)

 

株主優待制度 より抜粋

 

8935エフ・ジェー・ネクストの5年株価チャート

• やはりグロース株、増収増益銘柄は違いますね。僕は殆ど選ばない右肩上がりです
• 業績悪化時が怖いチャートですが、指標がバリューで配当+優待利回りが5%以上と高いのでそう簡単に下落しないでしょう。

 

出来高は常に豊富なので100株購入は余裕でしょう。

 

 

3.8935エフ・ジェー・ネクスト-財務分析

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8935エフ・ジェー・ネクストについて配当+優待利回り5%を維持できるか財務体質を調べます。

• 高配当や優待を維持できる体力がどれほどあるのか
• 体力は過去から増え続けているか(高配当と優待を維持しながら体力増強しているか)

を確認していきます。

株主資本と利益剰余金の増加額で確認しています。

IR BANKから抜粋して独自に加工ています。(業績、配当・自社株買いの項目も同様)

8935エフ・ジェー・ネクストの財務分析

• さすが増収増益で連続増配中のグロース株です。相当伸びてます
• 着実に利益剰余金を積み上げており、財務体質も改善されているので安心できますね

配当性向も低いのでこの状態なら配当+優待利回り5%は全く問題ないでしょう。

 

 

 

4.8935エフ・ジェー・ネクスト-業績(連続増配を支える増収増益！)

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8935エフ・ジェー・ネクストの配当+優待利回り5%を維持できるか資産株としての体力を培う業績です。

• 売上高
• 営業利益
• 経常利益

の推移を見ていきます。

• 黒字を維持できるか

を第一に見ます。

8935エフ・ジェー・ネクストの業績

• 10年度が苦しく赤字でしたが11年に黒字化しています。
• 以降9年で営業利益、経常利益が7倍になっています！着実な増収増益ですね！
• このままいけば将来売上1000億の大台も目指せるでしょう。

 

東京都心と横浜、川崎に徹底集中している不動産開発事業は良い成長事業ですね。

 

 

 

5.8935エフ・ジェー・ネクスト-
配当金、自社株買い

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8935エフ・ジェー・ネクストの株主還元姿勢を見ます。

• 利益の成長と共に安定して配当を伸ばしているか
• 自社株買いを実施して配当・優待維持に繋げているか
• 減益でも配当維持(実質累進配当姿勢)の株主への還元姿勢があるか

などで判断します。

8935エフ・ジェー・ネクストの配当金・自社株買い

• 15年に微減配していますが、10年間で約9倍に増配しています
• 15年以降は連続増配を続けていますね！
• 配当性向も20%と低めですね
• エフ・ジェー・ネクストの場合特筆すべきは、不動産は借金が多く配当性向を上げられない性格があると思いますが、好財務なので業績が踊り場になってもまだ上げられる余地があるという事です！

 

この株は今保有すれば将来、成長と増配を繰り返す事によって

配当+優待利回り6%…7%…..8%

株価が1100円….1200円….1500円….2000円

 

キャピタルゲイン&インカムゲイン両方期待できますね！

みきまるさんの本の言葉でいうと資産株として優待いけすにいる銘柄ですが、出世魚になる可能性を秘めていますね。1000株まで買い増しするのは十分ありですね！

 

 

6.8935エフ・ジェー・ネクスト-魅力とリスク

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僕が考える8935エフ・ジェー・ネクストの魅力とリスクは以下です。

8935エフ・ジェー・ネクストの魅力

分析を進めれば進めるほど魅力が増してきました。1000株まで買い増ししたいですね。とりあえず、もうすぐ娘の口座も出来るので3口座100株は確実です。

8935エフ・ジェー・ネクストのリスク

首都圏の分譲マンション供給トップの住友不動産や野村不動産がこんな美味い市場を見逃すとは思えない。

多分、今まではファミリー層や子育て終了後のシニア世代向けなどの需要が見込めたため、そこに注力していたと思います。そこが細るならば、必ず単身用ワンルームマンションも狙ってくるのでは？と思います。

今勝てているのは同業1位が本腰を入れていないだけかもしれない。

でも、この高成長の実績は確かなものです。だから、同社の見立ては的確なのでしょう。社長が筆頭株主というのも安心できる材料です。自社が儲かれば自分も儲かるので。手堅い事業に向かっていくと思います。

 

以上です！

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更に詳しく8935エフ・ジェー・ネクストを調べられたい方は
会社サイトから有価証券報告書を調べたり
会社四季報で業績、財務、株主構成などを調べられたら如何でしょうか？

閲覧有難うございました！　全世界の投資家とランナーに幸あれ！

 

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