【株主優待】ハートマークショップで使える4000円券！東建コーポレーション(1766) 配当+優待利回り3.4%+α 【資産株お勧め76.】

資産株投資によって10年で資産を2.5倍にした実績のある！

お勧め資産株紹介シリーズ第76弾！(過去記事一覧はこちら)

不動産賃貸管理でホームメイトで有名な東建コーポレーション(1766)です。株主優待は複数ありますが使える！のは100株保有でもらえるハートマークショップ(カタログギフト系）で使える4000円分の優待券です。配当+優待利回り3.4%になります。

稼ぎ頭は施工の建設関係です。地主へ賃貸経営を提案し、施工からアフターサービスまで手掛けるビジネスモデルです。地主視点があるためか、東建コーポレーションの賃貸物件は庶民に嬉しい間取りや家賃の物件が多い印象ですね。株主優待で工事代金の0.5～1.5%の住宅機器付与サービスや仲介手数料割引になる特典もあります。これを利用すると利回りは10%台に跳ね上がる可能性もあります。

1766東建コーポレーションの魅力は以下。

配当+優待利回り3.4%
株主優待は100株で4000円相当ハートマークショップの優待券
同社にアパート工事をお願いする方は必須の株主優待
同社関連の賃貸管理物件を借りる場合にも必須の株主優待
不動産賃貸と建設、施工事業が2大柱
長期的に安定した黒字を叩き出しており手元現金が豊富。現在の配当利回りは低いが完全無借金経営で配当性向も低めなため、思わぬ増配があるのでは？

資産株については以下をレギュラー分析・紹介していきます。

事業概要
配当+優待利回り,割安指標,チャート
財務分析(高配当、優待を維持できる体力がどれだけあるか？)
業績分析(安定して稼げる利益はどれほどか？)
過去10年配当の推移(大きく減配していないか)
その他(銘柄独自の魅力/リスク等)

分析は以下の

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目次
1.事業概要(不動産賃貸と建設事業)
2.各種指標(配当+優待利回り3.4%)
株主優待(ハートマークショップ4000円優待券)、5年株価チャート
3.財務分析
4.業績
5.配当金・自社株買い
6.魅力とリスク

1.事業概要(不動産賃貸と建設事業)

会社概要です。

会社名:東建コーポレーション株式会社
1976年設立
東京証券取引所一部上場
事業内容:土地所有者向けリース建築事業、設計住宅事業、賃貸マンション・アパート・貸店舗の仲介事業、ワンイヤー(家具・家電1年賃貸)マンション事業など多数

会社概要より抜粋

事業概要

建設～不動産賃貸に関して非常に幅広く手掛けられています。一言では言い表せない。。
新商品開発事業では、次世代アパートやマンション関係の施工から賃貸経営を手掛けています
リース建築事業が同社の長年培ってきた一つの特徴です。地主に対して土地の活用方法から賃貸経営の提案、提案した物件に関しての建築・施工管理、完成後の賃貸物件管理とはじめから最後まで全てをトータルにガッチリサポートしています。
設計建築事業は複数の会社をM&Aする事で自社で設計・施工できるようにされています。
ホームメイトの愛称で親しみのある賃貸管理事業は消費者にもなじみがありますね
関連物件のリフォーム事業も手掛けられています。

これは決算説明資料からの抜粋ですが、このビジネスモデルが分かり易いです
大きく建築事業と不動産賃貸事業が2大事業となっており、建設事業は都度お客さんを開拓して実施していくフロー事業。これは単発物件ですが利益率が高そうです。
対して不動産仲介管理や賃貸事業に関してはストックビジネスモデルですね。仲介手数料は単発ですが、地主からメンテナンスや経営代行業務でサブリース契約を結び安定した収入を得る仕組みです。

事業内容,2019年決算説明会資料から抜粋

セグメント別情報

2019年度の決算短信と決算説明会資料を元に掘り下げます。セグメントは大きく

建設事業
不動産賃貸事業

に分れています。

こちらは建設事業の売上高。受注残に関しても同様の構成です。
売上の主力はアパートで、ついで賃貸マンションとなっています。
営業利益率が10%前後を叩き出す優良事業ですが、受注の変動が大きく売上高、利益高の増減も大きいです
主力のアパートが今後長期的に見て首都圏や中部圏で伸びていくのかを見守る必要があります。

こちらは不動産賃貸事業の売上高です
サブリース収入がメインなので一旦契約した収入は安定しやすいですね。
ホームメイトなどで集客・管理を行う一定の費用は発生しますが、契約した物件は管理中心となりストックビジネスと言えます。
安定収益源ですね。伸びていてよいです。

地域別売上高の状況です
首都圏と地盤の中部圏が多くなっています
首都圏への人口流入が長期的には続くのでこの傾向はGoodです
決算説明資料によると今後も首都圏へのシェア拡大に注力する、とあるので期待できそうです

セグメント別売上高

これだけ規模のデカい会社なのですがセグメントが大きく2つしかないというのも珍しいですね
建設事業と不動産賃貸事業の売上高のバランスは良いです
規模が大きいので上期、下期で売上高のバラつきは不動産業にしては小さくなります

セグメント別利益高

セグメント別利益額は建設事業が主力の収益源となっています。アパート建設は儲かる事業なのですね。営業利益率10%
不動産賃貸事業は利益率(5%)が低いまでも安定収益源なのでジリジリとサブリース契約を増やしていってほしいです(ここ数年は調子が良いようで徐々に伸びています)

そうです

2019年決算説明資料、2019年4月決算短信より抜粋

2.各種指標
(配当+優待利回り3.4%)
株主優待(ハートマークショップ4000円優待券)5年株価チャート

配当+優待利回りや割安指標、株主優待、チャートを紹介します。

各種指標

以下の指標を表にまとめています。

過去3年利益に対する今期配当金予想の配当性向
1株配当、優待金
配当利回り
優待利回り
総合利回り(配当+優待利回り)
PER/PBR/ミックス係数

配当利回り、優待利回り共に低めですが敢えて注目しています
バラつきは大きいですが建設事業の売上高が伸びると1株益が跳ね上がるからです
配当性向25%(減益基調で)で、完全無借金経営、足元の現金等が1000億と豊富にあります。そのため、どこかで大幅な増配があるのでは？と密に期待しているため挙げています。
PER/PBRの指標面では不動産業として割安度はありません。この規模ならば普通ですね。

株主優待(ハートマークショップ4000円優待券)

東建コーポレーションの株主優待は多岐に渡ります。優待として利用価値が高いのがハートマークショップ4000円の優待券です。むかし、10株でこの優待券がもらえた時はよく洗剤を買ってました。食料品や生活雑貨がありますので万人に使えるものですね。

ハートマークショップ

他、利用価値が高いのは1000株以上の新米、ミネラルウォーター、焼酎の選択。ホテル多度温泉無料宿泊ペア招待券ですね。1000株保有は766万ほどかかるので….ぞっとしますねｗ

株主優待をもらうには

4月末日

に保有している必要があります。

自社サービス関連の株主優待(工事請負代金の0.5～1.5%相当額の住宅機器付与

同社で物件の工事をお願いしている方向けに工事金額の0.5%～1.5%相当の住宅機器付与サービスがあります
アパートなんかを建設すると数千万から億単位でかかるでしょうから、その0.5%…凄い利回りになりますね。(1億の0.5%は50万。。)
単発でしか使えないでしょうが、東建コーポレーションに工事依頼を考えている場合は絶対買いでしょうね。

賃貸物件の仲介手数料割引サービス

これは利用価値の高い優待です。
社会人になっても一生実家暮らしの人は限られ、賃貸物件に入居する人は多いと思います。
その時に、ホームメイト関連の物件で賃貸契約を結ぶのであれば仲介手数料が割引になるサービスです。
これは馬鹿になりません。僕も今まで6回ぐらい賃貸物件を借り換えていますが、仲介手数料は大抵、家賃の1ヵ月分～2ヵ月分かかるところが多いです。家賃が5万だとしたら手数料も5万。これが、同社管理物件だと100%割引。同社管理物件外でも50%割引。家族利用でも70%、30%割引です。
100株保有から利用できるので、例えば僕のようなサラリーマンが家族総出で引っ越しして家賃7万/月の物件に移るとしたら手数料1ヵ月分は7万。そのときの優待利回りは10%近くになりますね！

株主優待サービスより抜粋